Les coefficients diviseurs sont utilisés dans le calcul économique d’un viager.
Ces coefficients dont l’utilité est identique au taux de rente ou au taux de DUH / usufruit, permet de calculer la rente viagère du viager immobilier.
A quoi ressemble un coefficient diviseur viager?
Le coefficient diviseur est un nombre (à virgule) qui, comme son nom l’indique, est utilisé pour convertir un capital en rente en recourant à une division.
Si nous faisons abstraction du taux d’intérêt de la rente, le coefficient diviseur est identique à l’espérance de vie du vendeur ou du couple vendeur.
Plus le taux d’intérêt (ou taux d’actualisation) de la rente est élevé, plus le coefficient s’éloigne, à la baisse, de l’espérance de vie. En effet, le taux d’intérêt est la rémunération du vendeur car il « prête » de l’argent lors d’une opération en viager. Plus ce taux est élevé, plus le viager immobilier est intéressant pour le vendeur.
Un exemple de coefficients diviseurs
Pour l’exemple, nous prenons un tableau de coefficient diviseur pour le viager. Pour information, ce tableau est fictif et ne doit pas être utilisé pour un vraie transaction viagère. Si vous souhaitez obtenir des coefficients diviseurs réels, reportez-vous au barème de Vita Pecunia.
| Age du vendeur | Coefficient diviseur | Espérance de vie |
| 60 | 12,702 | 22,21 |
| 61 | 12,412 | 21,44 |
| 62 | 12,117 | 20,68 |
| 63 | 11,818 | 19,91 |
| 64 | 11,516 | 19,16 |
| 65 | 11,212 | 18,41 |
| 66 | 10,905 | 17,67 |
| 67 | 10,597 | 16,94 |
| 68 | 10,287 | 16,2 |
| 69 | 9,977 | 15,48 |
| 70 | 9,667 | 14,76 |
Nous voyons bien dans ce tableau que l’écart est important entre le coefficient diviseur viager et l’espérance de vie pour les âges plus jeunes. En effet, il s’agit du principe des intérêts composés. Plus la durée sur laquelle s’applique les intérêts est longue (l’espérance de vie) et plus la somme des intérêts est exponentiellement importante.
Calculer un viager avec les coefficients diviseurs
Prenons l’exemple d’un appartement valorisé 400 000€. Le vendeur du viager est un homme de 70 ans qui souhaite obtenir un bouquet de 100 000€. Le rendement locatif net de son bien est de 5%.
D’après notre précédent tableau, le coefficient diviseur à retenir est de 9,667.
Dans le cas d’un viager libre, le capital à convertir en rentes viagères est de 400 000€ – 100 000€ = 300 000€. Soit une rente annuelle de 300 000€ / 9.667 = 31 033€ ou 2 586€ mensuel.
Si le viager est occupé, nous devons retrancher également le DUH. Le DUH est évalué à 5% x 400 000€ x 9.667 = 193 340€.
Le capital à renter est donc de 400 000€ – 100 000€ – 193 340€ = 106 660€. Soit une rente annuelle de 11 033€ soit une rente viagère mensuelle de 919€.
Pour en savoir plus sur les coefficients diviseurs viagers
- Les tables de mortalité dans le viager
- Les espérances de vie dans le viager
- Le taux d’actualisation d’un viager
Bonjour,
Dans le cas d’une vente en viager, quel est le coefficient diviseur pour une homme âge de 86 ans et quelques mois
D’avance merci.
Salutations distinguées.
H. GADIOU
Bonjour, J’envisage de vendre en viager, et après documentation j’ai relevé de l’injustice sur le mécanisme de la fiscalité :
1- dans le tableau « L’abattement pour Durée de Détention la fraction imposable de la plus value l’impôt sur le revenu (19%) l’ exonération est totale à l’issue de détention 22 ans , Pourquoi les prélèvements sociaux dont l’exonération ne s’arrête qu’à 30 ans ?
2- Pourquoi l’abattement fiscal de la rente est bloqué une fois pour toutes les années à venir en fonction de l’âge de de départ de la rente ? alors que le prélèvement continuera d’augmenter durant le viager
3-Pourquoi a-t-on ajouté la surtaxe sur les plus values ? C’est être imposé sur l’assiette de l’impôt déjà calculé !!!
4- Pourquoi on n’ ajoute pas la surcote dans le viager libre calculé sur l’espérance de vie ? puisque ce calcule on l’applique avec une décote pour un viager occupé basé sur le nombre d’année espérance de vie ?
5- Pourquoi ne crée-t-on pas un barème unique de coefficient diviseur ?
Je ne suis pas spécialiste mais je m’interroge ?? peut-être je me trompe. Merci de m’éclairer
Bien cordialement.
K.M
Bonjour,
Concernant vos interrogations sur la fiscalité, je vous confirme qu’il existe des mécanismes fiscaux qui peuvent surprendre…
Pour votre 4ème remarque, il n’y a pas de démembrement dans le cas d’un viager libre. Il n’y a donc pas réellement de surcote mais plutôt l’absence d’une décote pour occupation, réservée au viager occupé. La valeur d’acquisition est donc la valeur vénale libre (=valeur de marché) du bien immobilier dans le cas d’un viager libre.
Les barèmes sont construits à partir de tables de mortalité, elles mêmes construites sur des statistiques de populations. Les résultats sont donc des moyennes qui n’ont de sens que si on les applique correctement.
Le barème de l’administration fiscale, par exemple, avait une réalité économique il y a 100 ans puisque c’est à cette date qu’il a été créé. Et donc pour les populations du siècle dernier. Quand on compare les espérances de vie, cela n’a plus de sens aujourd’hui.
Les autres barèmes que l’on retrouve sur le marché sont réalisés également avec des hypothèses différentes.
Il n’existera jamais de barème unique puisqu’il sont appliqués dans un contrat aléatoire qu’est le viager.
Chaque cas de viager est différent. Il faut donc justifier le choix du barème et éventuellement moduler selon l’état de santé du vendeur (bien qu’il n’y ai pas aujourd’hui de questionnaire de santé avant la vente).
J’espère avoir répondu à plusieurs de vos interrogations.
Bien cordialement,
Cyrille