Le coefficient diviseur du viager immobilier

Les barèmes viagers contiennent plusieurs sortes d’informations, dont le coefficient diviseur viager.

Ce coefficient dont l’utilité est identique au taux de rente ou au taux de DUH / usufruit, permet de calculer la rente viagère du viager immobilier.

coefficient diviseur viager

A quoi ressemble un coefficient diviseur viager?

Le coefficient diviseur est un nombre (à virgule) qui, comme son nom l’indique, est utilisé pour convertir un capital en rente en recourant à une division.

Si nous faisons abstraction du taux d’intérêt de la rente, le coefficient diviseur est identique à l’espérance de vie du vendeur ou du couple vendeur.

Plus le taux d’intérêt (ou taux d’actualisation) de la rente est élevé, plus le coefficient s’éloigne, à la baisse, de l’espérance de vie. En effet, le taux d’intérêt est la rémunération du vendeur car il « prête » de l’argent lors d’une opération en viager. Plus ce taux est élevé, plus le viager immobilier est intéressant pour le vendeur.

Un exemple de coefficients diviseurs

Pour l’exemple, nous prenons un tableau de coefficient diviseur pour le viager. Pour information, ce tableau est fictif et ne doit pas être utilisé pour un vraie transaction viagère. Si vous souhaitez obtenir des coefficients diviseurs réels, reportez-vous au barème de Vita Pecunia.

Age du vendeur
Coefficient diviseurEspérance de vie
6012,70222,21
6112,41221,44
6212,11720,68
6311,81819,91
6411,51619,16
6511,21218,41
6610,90517,67
6710,59716,94
6810,28716,2
699,97715,48
709,66714,76

Nous voyons bien dans ce tableau que l’écart est important entre le coefficient diviseur viager et l’espérance de vie pour les âges plus jeunes. En effet, il s’agit du principe des intérêts composés. Plus la durée sur laquelle s’applique les intérêts est longue (l’espérance de vie) et plus la somme des intérêts est exponentiellement importante.

Calculer un viager avec les coefficients diviseurs

Prenons l’exemple d’un appartement valorisé 400 000€. Le vendeur du viager est un homme de 70 ans qui souhaite obtenir un bouquet de 100 000€. Le rendement locatif net de son bien est de 5%.

D’après notre précédent tableau, le coefficient diviseur à retenir est de 9,667.

Dans le cas d’un viager libre, le capital à convertir en rentes viagères est de 400 000€ – 100 000€ = 300 000€. Soit une rente annuelle de 300 000€ / 9.667 = 31 033€ ou 2 586€ mensuel.

Si le viager est occupé, nous devons retrancher également le DUH. Le DUH est évalué à 5% x 400 000€ x 9.667 = 193 340€.

Le capital à renter est donc de 400 000€ – 100 000€ – 193 340€ = 106 660€. Soit une rente annuelle de 11 033€ soit une rente viagère mensuelle de 919€.

 

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