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Comment calculer le taux de rentabilité d’un viager ?

Calcul de rentabilité du viager

Dans le domaine de l’investissement, le taux de rentabilité est un bon indicateur pour comparer les placements entre eux et prendre les bonnes décisions.

Dans l’immobilier classique, les premiers calculs de rendement locatif sont assez simples. Je les détaille ci-dessous.

J’explique ensuite comment déterminer la rentabilité dans un calcul viager.

Calculer le rendement d’un investissement immobilier

Le rendement locatif brut

Le calcul du rendement locatif net est assez simple : il suffit de soustraire les dépenses associées à l’investissement immobilier de ses revenus locatifs et de diviser le résultat par le coût total de l’investissement. Les dépenses incluent les frais de gestion, les taxes foncières, les frais d’assurance, les frais de maintenance et de réparation, les intérêts sur les prêts hypothécaires, etc.

Voici la formule pour calculer le rendement locatif net :

Rendement locatif net = (Revenus locatifs annuels – Dépenses annuelles totales) / Coût total de l’investissement

Le résultat est généralement exprimé en pourcentage. Plus le rendement locatif net est élevé, plus l’investissement immobilier est considéré comme rentable.

Le calcul est très simpliste car il ne prend pas en compte les charges et les impôts.

Le rendement locatif net

Le rendement locatif net net

A l’indicateur financier précédent, nous allons retrancher l’imposition.

Et c’est à ce moment que ça se complique…

Vous devez prendre en compte votre tranche marginal d’imposition mais aussi le résultat fiscal issu de l’exploitation du bien. Si votre bien est loué nu, il s’agit du résultat foncier, sinon du résultat BIC en cas de location meublée.

Et en fonction du type de régime : micro ou réel, l’imposition est différente.

Pour calculer le rendement locatif net net, il faut soustraire toutes les dépenses associées à l’investissement immobilier de ses revenus locatifs. Les dépenses peuvent inclure les frais de gestion, les taxes foncières, les frais d’assurance, les frais de maintenance et de réparation, les intérêts sur les prêts hypothécaires, etc.

Voici la formule pour calculer le rendement locatif net net :

Rendement locatif net net = (Revenus locatifs annuels – Dépenses annuelles totales) / Coût total de l’investissement

Le résultat est généralement exprimé en pourcentage. Plus le rendement locatif net net est élevé, plus l’investissement immobilier est considéré comme rentable.

Exemple

Le taux de rentabilité interne

95% des investisseurs immobiliers n’ont jamais entendu parler du taux de rentabilité interne.

Il s’agit d’un indicateur financier extrêmement précis qui vous permet de prendre en compte tous les paramètres de votre investissement locatif. Ou même investissement financier puisqu’il fonctionne avec tous les supports d’investissement.

Imaginez que l’on reprenne l’exemple précédent et que l’on prévoit de revendre son appartement 250 000€ dans 15 ans.

Comment le prendre en compte ?

Dans le TRI (taux de rentabilité interne), tout simplement.

La formule du TRI est assez complexe, je ne l’aborderai pas cet article. Il existe de nombreuses références sur internet sur lesquelles vous pourrez vous appuyer.

Pour les personnes à l’aise avec l’outil Excel, sachez que ce logiciel vous permet de calculer le TRI facilement.

Comme la majorité des investisseurs, imaginez à présent que vous ayez recours à un prêt immobilier pour financer votre bien immobilier.

En terme de flux de trésorerie, cela est très différent d’un achat comptant.

Si vous achetez cash, vous décaissez la valeur du bien immobilier le jour où vous rentrez en jouissance du logement. Vous encaisserez ensuite les loyers de manière mensuelle. Vous aurez donc une très grosse dépense puis des petites entrées d’argent.

En achetant à crédit, vous décaisserez l’apport et éventuellement des frais d’acquisition (comme des frais de dossier ou d’hypothèque). Vous encaisserez par la suite des loyers mais vous paierez des mensualités de crédit. Vous aurez donc une petite dépense et des petites sorties d’argent (ou éventuellement des très petites entrées d’argent si le bien s’autofinance).

Pour conclure, le TRI est donc capable de prendre en compte le montage de financement.

Exemple

Le rendement d’un investissement viager

On y arrive enfin : la méthode pour calculer le rendement d’un viager.

Car vous vous en êtes probablement rendu compte, un viager fonctionne différemment puisqu’il est basé sur l’aléa.

Dans le cadre d’un investissement classique, les paiements et encaissements sont (à peu près…) certains.

Si vous achetez un viager, vous ne savez pas quel montant de rente vous allez décaisser.

Avant d’aller plus loin, je vais vous expliquer certains concepts.

Le démembrement de propriété

Le viager est un démembrement de propriété. Le vendeur cède le Droit d’Usage et d’Habitation et l’acheteur récupère le droit complémentaire de la pleine propriété. Peu ou prou la nue-propriété.

Autrement dit, l’acheteur va acheter son logement moins cher (il bénéficiera d’une décote) car le vendeur restera dans le bien immobilier.

Ce sera son locataire.

Choses très intéressantes :

  • Vous vous souvenez du montant d’impôts qui tuait littéralement la rentabilité d’une opération immobilière classique ? Dans le cas du viager, les loyers sont perçus d’avance. L’acheteur n’est donc pas imposé et on évite un « frottement » fiscal qui baisse la rentabilité de l’opération.
  • La banque permet de démultiplier le rendement d’un investissement locatif. Bonne nouvelle, le vendeur est en réalité le banquier. C’est lui qui fait crédit au débirentier en échange d’une rente versée périodiquement (généralement mensuellement).

Vous vous en doutez, le rendement d’un viager va donc être beaucoup plus intéressant si vous êtes fortement fiscalisé.

Pourquoi il n’est pas nécessaire que le vendeur décède pour gagner de l’argent dans le viager

J’en profite pour démonter un mythe trop souvent répandu.

Pour gagner de l’argent dans le viager, vous n’avez pas besoin de prier très fort que votre crédirentier décède.

Pourquoi ?

Parce qu’un viager prend de la valeur dans le temps.

La décote (c’est-à-dire la valeur du DUH) se calcule proportionnellement à l’espérance de vie du vendeur. Plus il est vieux, plus le DUH est faible. Donc plus la nue-propriété possédée par l’acheteur est valorisée.

Il est tout à fait possible de revendre un viager.

Si vous le faites quelques années seulement après avoir acheté votre viager, votre nue-propriété sera plus élevée à l’achat qu’à la revente. Et si le bien immobilier s’est apprécié, toute la plus-value ira dans votre poche.

Vous êtes dubitatif ? Vous voulez des chiffres ?

C’est parti !

La méthode de calcul de la rentabilité d’un viager

Il n’existe pas de méthode simple de calcul qui consisterait, par exemple, à diviser des loyers fictifs sur la valeur de la nue-propriété par exemple.

Vous êtes obligé de calculer un taux de rentabilité interne probable.

J’ai rajouté le terme « probable » car les décaissements d’une opération viagère ne sont pas certains. Il faut prendre en considération la probabilité que le vendeur décède.

Calcul rentabilité d’un viager

Pour calculer la rentabilité d’un viager, il faut tenir compte des flux de trésorerie futurs, c’est-à-dire des paiements de rente que l’acheteur doit effectuer tout au long de la vie du crédirentier (en plus du bouquet et des frais payés le jour de l’achat – frais d’agence immobilière et frais de notaire). En outre, il faut également considérer la valeur future de la propriété lorsque le crédirentier décède et que la propriété est transférée au débirentier.

Il faut ensuite déterminer le taux de rentabilité interne de l’opération (TRI).

Exemple de calcul

Un calculateur de rentabilité de viager simplifié

Vous pouvez estimer la rentabilité de votre viager avec le calculateur ci-dessous.

Vous devez double cliquer sur les cellules oranges claires pour les modifier.

Le simulateur viager pour calculer la rentabilité d’un viager

Si vous souhaitez vous équiper d’un outil professionnel pour calculer la rentabilité de votre viager, vous pouvez télécharger mon outil de calcul viager.

En savoir plus sur le calcul de la rentabilité d’un viager

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