Dans le domaine de l’achat et l’investissement immobilier, les calculs viagers sont complexes. Ils font appel à des techniques statistiques pour déterminer le montant des rentes viagères et du bouquet du viager.

Cependant, la tâche est facilitée avec l’aide d’un tableau, appelé le barème viager et qui permet, notamment de transformer un capital à renter en une rente viagère périodique. La périodicité des rentes viagères est généralement mensuelle, bien que les rentes trimestrielles ne soient pas si rares.

calcul bouquet viager

Qu’est-ce que le bouquet d’un viager ?

Une vente immobilière en viager n’est autre qu’une transaction où le vendeur, appelé crédirentier, « prête » de l’argent à l’acheteur (le débirentier). Le viager porte sur l’achat et la vente d’une maison ou d’un appartement mais plus globalement sur un logement ou n’importe quel type de bien immobilier.

En effet, contrairement à un achat immobilier classique, la vente en viager n’est pas payée comptant par l’acheteur (ou par la banque si ce dernier emprunte auprès d’un organisme bancaire).

Pour cela, l’investisseur immobilier paie le jour de la signature chez le notaire une somme d’argent « cash » (le fameux bouquet) et se met d’accord avec le vendeur pour lui verser un montant périodiquement, appelé la rente viagère.

Comment est calculé le bouquet d’un viager ?

Le bouquet, mais aussi les rentes viagères ou le Droit d’Usage et d’Habitation, dépendent des caractéristiques de la vente.

Ces caractéristiques peuvent être techniques :

  • Le prix du logement vendu ;
  • L’espérance de vie du vendeur (ou des vendeurs s’il s’agit d’un couple notamment) ;
  • Le type de viager (viager libre ou occupé, vente à terme, viager avec réserve d’usufruit etc.).

Ou économiques (offre et demande) :

  • Les besoins financiers du vendeur ;
  • Les capacités financières de l’acheteur ;

Le bouquet est généralement négocié ou fixé de manière arbitraire. En effet, la rente viagère est ensuite calculée selon le montant du bouquet choisi.

Plus le bouquet est élevé et plus la rente viagère diminue afin de conserver l’équilibre du contrat viager.

Notez cependant qu’en général, plus le vendeur est âgé et plus le bouquet est élevé.

En effet, la probabilité de décéder rapidement augmente avec l’âge. En augmentant le bouquet, cela permet au vendeur et à ses héritiers de s’assurer qu’un montant important a déjà été encaissé si celui-ci venait à décéder rapidement après la conclusion de la vente.

En théorie, le bouquet oscille entre 0% et 50% du prix du bien (sa valeur vénale). En pratique, le bouquet dépasse très rarement 30% de la valeur de l’appartement ou de la maison vendue en viager.

Et la suite du calcul viager ?

Une fois que le montant du bouquet est déterminé, celui-ci doit-être retranché à la valeur vénale du bien immobilier.

Si le vendeur conserve le Droit d’Usage et d’Habitation, ce qui est le cas classique d’un viager occupé, il faudra également soustraire la valeur de ce DUH.

Finalement, nous obtenons le « capital à renter » qui doit être converti en rentes viagères. Pour cela, vous devez utiliser un barème viager qui vous donnera un coefficient multiplicateur ou taux de rentes. Par multiplication (taux de rentes) ou division (coefficient multiplicateur), vous déterminerez la rente viagère qui doit être versée au vendeur crédirentier.

En cas de vente d’un viager libre, le Droit d’Usage et d’Habitation est valorisé à 0 car il n’est pas conservé par le vendeur du viager.

 

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