La méthode de calcul d’un viager occupé

Le calcul du viager occupé repose sur une méthodologie est qui peut différent d’un professionnel à l’autre.

Pour rappel, un viager occupé est un type de viager (le plus courant) dans lequel le vendeur reste dans l’habitation vendue.

Par conséquent, l’acheteur (appelé débirentier) bénéficie d’une décote sur le prix du logement. Cette décote correspond au droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur. On parle également d’abattement pour occupation.

Nous vous détaillons ici la méthode de calcul de viager propre au viager occupé.

Le calcul viager en vidéo

La méthode de calcul d’un viager occupé sur 1 tête

Comme pour un viager classique, le calcul d’un viager occupé suit la méthodologie suivante :

• Estimation de la valeur vénale du bien immobilier (appartement, maison, immeuble, terrain etc.).
• Détermination du bouquet du viager occupé. Dans un premier temps, donné par le vendeur mais il est sujet à modification selon les négociations avec l’acheteur.
• Calcul du DUH (droit d’usage et d’habitation) grâce à un barème viager ou à une table de capitalisation.
• Soustraction du bouquet et du DUH à la valeur vénale du logement pour obtenir le capital à renter.
• Conversion du capital à renter en rente viagère avec le barème viager.

Nous voyons à présent plus en détail les étapes du calcul du viager occupé.

L’estimation de la valeur vénale

Lors d’un achat immobilier, l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur le prix de transaction du bien immobilier.

Si cette transaction a eu lieu dans des conditions équitables (consentement des parties libre et éclairé), ce prix d’échange n’est autre que la valeur vénale du bien.

On peut aussi parler de prix de marché ou valeur du logement.

Le bouquet du viager occupé

Le bouquet est le montant payé comptant par l’acheteur le jour de la signature chez le notaire. Cette somme est précisée dans l’acte de vente.

Elle est négociable par l’acheteur mais une baisse du bouquet fait mécaniquement augmenter la rente viagère pour conserver un équilibre dans le contrat viager.

Généralement, le bouquet est plus élevé si le vendeur est plus âgé.

Il représente entre 20% et 30% de la valeur vénale du bien sur les annonces immobilières. En réalité, il est souvent plus faible car négocié ensuite par l’acheteur.

Le calcul du droit d’usage et d’habitation (DUH)

Le DUH est le droit d’habitation conservé par le vendeur du viager occupé.

Nous détaillons ci-dessous la méthode de calcul du DUH pour un viager occupé.

Sa valorisation est égale aux loyers futurs qui devraient être décaissés par le vendeur s’il louait la même maison jusqu’à la fin de sa vie.

Par conséquent, en multipliant le loyer du logement par le coefficient multiplicateur du barème viager, vous obtenez la valeur du droit d’usage et d’habitation.

C’est la raison pour laquelle la valeur du droit d’usage et d’habitation est indépendante de la valeur du bien immobilier. Cela n’est pas tout à fait vrai car les loyers dépendent tout de même de la valeur du bien immobilier.

En revanche, le rapport des loyers et de la valeur du bien (c’est-à-dire le rendement locatif), diffère d’un bien à l’autre, des villes, de son état général etc.

Par conséquent, nous vous déconseillons fortement d’utiliser les barèmes fiscaux pour valoriser le DUH. En effet, ils retiennent un coefficient qui ne dépend pas de la rentabilité locative du bien vendu en viager occupé !

Par exemple, si vous vendez votre appartement en viager occupé qui génère un loyer de 500€ tous les mois. Votre âge est de 80 ans et votre coefficient multiplicateur est 11.

Le DUH a une valeur de 500 x 12 x 11 = 66 000€.

Note : Il est possible de rencontrer des viagers occupés avec une réserve d’usufruit. Le calcul de l’usufruit viager est légèrement différent d’un DUH car le vendeur doit payer toutes les charges et taxes du bien immobilier. Néanmoins, il peut le mettre en location et percevoir des revenus (ce qui n’est pas possible sur une réserve de DUH).

Calcul du capital à renter du viager occupé

En reprenant la valeur vénale du bien immobilier, soustrayez à cette valeur le bouquet et le DUH.

Vous obtenez ainsi le capital à renter qui est le montant du par l’acheteur en sus du bouquet.

Conversion du capital à renter en rentes viagères

Le capital à renter n’est pas dû à la signature mais sous forme de rentes viagères jusqu’au décès du vendeur crédirentier.

Vous devez donc transformer ce capital à renter en rentes viagères.

Pour cela, utilisez le barème viager précédent.

Par exemple :

Pour une maison ayant une valeur vénale de 150 000€, un DUH de 66 000€ et un bouquet de 14 000€, le capital à renter est de 150 000 – 66 000 – 14 000 = 70 000€.

Si le vendeur, âgé de 80 ans, a un coefficient multiplicateur de 11, on obtient une rente viagère de :

80 000 / (12 x 11) = 530 € par mois

Nous avons vu ensemble le calcul général du viager occupé. Il existe cependant des types de viagers occupés spécifiques qui présentent des subtilités.

Le calcul du viager occupé sans rentes

Le viager occupé sans rentes viagères est un viager particulier où l’acheteur ne verse que le bouquet lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Par conséquent, le calcul est plus simple.

Il suffit de retrancher à la valeur vénale du bien immobilier, le DUH. La valeur obtenue est le bouquet.

Si nous reprenons les mêmes exemples que précédemment :

La valeur vénale du bien immobilier est de 150 000€ et le DUH a une valeur de 66 000€.

Le montant du bouquet du viager occupé sans rentes est de 150 000 – 66 000 = 84 000€.

Le calcul d’un viager occupé sur deux têtes

Dans le vocabulaire du viager, le nombre de têtes est le nombre de vendeurs. Lorsque l’on parle de viager occupé à deux têtes, il s’agit de deux vendeurs. Très souvent un couple mais cela peut aussi être le cas de frères et sœurs par exemple.

Il est donc possible de rencontrer des viagers à plus de 2 têtes bien que cela soit très rare. Et encore plus lorsqu’il s’agit d’un viager occupé car les vendeurs habitent tous ensemble dans le logement vendu en viager occupé.

Peu importe le nombre de têtes, vous devez vous référer à votre barème viager.

Seul le coefficient multiplicateur ou le taux de rente change selon les caractéristiques des vendeurs et leur nombre.

L’erreur que l’on rencontre souvent est de prendre le coefficient multiplicateur du vendeur le plus jeune.

Le premier raisonnement serait de se dire que le vendeur le plus âgé des deux va décéder en premier. Dans ce cas, seule l’espérance de vie du dernier compte.

Cela est complètement faux et risque de pénaliser très fortement l’acheteur !

En effet, bien qu’en moyenne, le plus jeune survive au plus âgé, la probabilité que le vendeur le plus âgé décède avant le plus jeune n’est pas nulle !

C’est la raison pour laquelle l’espérance de vie (ou le coefficient multiplicateur du barème viager) du couple est plus élevée que la plus grande des espérances de vie de chacun des vendeurs.

Pour le calcul du viager occupé sur deux têtes retenez donc ceci :

• La méthode de calcul est identique pour un viager occupé sur deux têtes ou pour un viager occupé ;
• Seul le coefficient multiplicateur (ou le taux de rentes, aussi appelé coefficient diviseur viager) change et vous devez prendre un coefficient d’un barème qui prend en compte les viagers à deux têtes.

En savoir plus sur le calcul du viager occupé

• Les barèmes viagers
• Calculer la rentabilité d’un viager
• Calculer les frais de notaire d’un viager
• Le calculateur viager