Quel est l’âge idéal pour acheter ou vendre un viager?

L’âge d’achat ou de vente d’un viager est rapidement source de questionnement.

Il n’existe pas un âge idéal pour un vendeur ou un acheteur en viager. En revanche, il existe des cas défavorables que le débirentier et le crédirentier doivent éviter afin de ne pas se retrouver dans des situations très délicates : décès prématuré de l’acheteur, longévité du vendeur mettant en péril le versement des rentes par l’acheteur, etc.

L’âge idéal de l’acheteur en viager

Pour que le crédirentier continue à percevoir ses rentes, il est nécessaire que l’acheteur ne décède pas avant le vendeur.

Les viagéristes ont tendance à considérer que le vendeur et l’acheteur doivent être séparés d’une génération, c’est-à-dire entre 15 et 20 ans.

Cependant quel est le niveau de risque associé à ce type d’écart? Comment mesurer l’impact d’un tel écart?

Pour répondre à cette question, nous avons calculé, à l’aide de la table de mortalité générationnelle TGH-05 la probabilité que l’acheteur (homme) décède avant le vendeur (homme) selon son âge.

Afin d’éviter de multiplier les résultats, nous nous sommes uniquement focalisés sur un acheteur masculin de 40 ans. Bien entendu, les résultats ne sont pas les mêmes pour un acheteur d’un âge différent. Et ce, même si les écarts d’âge entre l’acheteur et le vendeur sont conservés.

Le résultat de l’étude est synthétisé dans le tableau suivant :

Age de l’acheteur Age du vendeur Probabilité que l’acheteur décède avant le vendeur
40 45 32,45%
40 50 19,77%
40 55 11,49%
40 60 6,73%
40 65 4,05%
40 70 2,49%
40 75 1,53%
40 80 0,91%
40 85 0,52%
40 90 0,29%
40 95 0,17%

Cette étude est riche en enseignements. On apprend que le risque pour un acheteur de 40 ans de décéder avant le vendeur âgé de 15 ans de plus que lui est de 11,5% !

Ce risque est très important : sur 10 transactions ayant de telles caractéristiques, 1 acheteur décèdera avant le vendeur!

Une différence de 20 ans présente un risque deux fois plus faible.

Par prudence, nous conseillons de retenir un écart d’au moins 25 ans. En effet, la différence de 15-20 ans que l’on entend souvent n’est plus adaptée aujourd’hui à la longévité actuelle des séniors.

L’âge idéal du vendeur

Plus une personne est âgée, moins elle vivra longtemps?

Une croyance largement rependue consiste à croire que plus une personne est âgée, moins elle vivra longtemps.

S’il est indéniable qu’une personne plus âgée va probablement mourir avant une personne plus jeune, son âge de décès sera en revanche, en moyenne plus élevé.

Par exemple, la table de mortalité générationnelle TGH-05 nous donne la probabilité qu’un homme soit centenaire selon l’âge initial considéré :

Age initial Probabilité d’être encore en vie à 100 ans
50 16,71%
60 12,72%
70 9,59%
80 7,96%
90 11,25%
95 23,69%

Nous constatons qu’un homme jeune a une probabilité d’être centenaire supérieure à une personne âgée de moins de 95 ans. En revanche, une personne très âgée (plus de 95 ans) à une probabilité très élevée d’être centenaire. Il est plus simple de visualiser cette tendance graphiquement :

Probabilitré homme centaire viager

Ce phénomène de baisse puis de hausse s’explique par :

  • Le choix d’une table de mortalité générationnelle : Cette table prend en compte le fait qu’une personne de 50 ans sera mieux soignée à l’avenir que son ainé. Ce qui explique la baisse entre 50 et 90 ans. Si nous avions choisi une table du moment, comme la table TH 2014, la probabilité aurait été toujours croissante selon l’âge.
  • A partir de 95 ans, la probabilité d’être centenaire est supérieure à celle de l’être à 50 ans. En effet, bien que la santé d’un homme très âgé soit bien plus faible qu’un homme de 50 ans, il fêtera ses 100 ans dans 5 ans.

C’est pour cette raison que les spécialistes disent qu’une personne plus âgée aura plus de chance d’être centenaire qu’une personne plus jeune : par exemple, en reprenant notre premier tableau, on voit qu’une personne de 90 ans a plus de chance d’être centenaire qu’une personne de 70 ans!

Choisir un crédirentier trop âgé

Comme nous l’avons vu précédemment, effectuer une transaction en viager avec un vendeur très âgé n’assurera pas à l’acheteur un nombre de rentes à payer plus faible. En effet :

  • Le contrat est en théorie « équilibré ». Le vendeur devrait s’éteindre à son âge de décès statistique, n’assurant en aucun cas à l’acheteur de réaliser « une bonne affaire » ;
  • Le nombre d’années restants à vivre au vendeur est, en théorie, plus faible qu’un vendeur plus jeune. Par conséquent, si le vendeur survit quelques années en plus par rapport à son espérance de vie statistique, l’acheteur est sûr de faire une très mauvais affaire! (payer 1 année de rentes supplémentaires n’a pas le même impact pour une espérance de vie estimée à 5 ans ou à 10 ans!).

Précisons également que le montant du bouquet et de la rente sera très conséquent pour un viager avec un vendeur très âgé!

Retenir un crédirentier jeune

Si on suppose qu’un écart d’âge significatif entre le vendeur et l’acheteur est respecté, choisir un vendeur de viager jeune n’est pas non plus une bonne idée. En effet, plus les espérances de vie résiduelles (années restantes à vivre) sont importantes et plus le risque de longévité est fort.

En effet, les tables de mortalité qui permettent de calculer les espérances de vie des vendeurs sont soit :

  • Calculées sur la mortalité d’une période donnée (par exemple la TH2014 permet de calculer l’espérance de vie des hommes en 2014). Nous déconseillons fortement ces tables de mortalités pour des espérances de vie longues! ;
  • Calculées en prenant en compte la dérive de longévité, comme c’est le cas des tables de mortalité générationnelles. Cette dérive à été observée sur les générations passées et est extrapolée aux générations futures.

Nous ne pouvons que nous réjouir des progrès techniques de ces dernières décennies et notamment en médecine. Cela a permis d’augmenter sensiblement la durée de vie humaine. Nous ne connaissons pas les futures innovations mais elle seront probablement encore plus fortes que celles que nous avons déjà connus. Et il est indéniable que le nombre de maladies curables sera plus important dans les 20 ans à venir que dans les 10 ans.

Un acheteur s’engageant sur un viager avec un vendeur très jeune s’expose donc à une longévité supérieure à celle anticipée par les tables de mortalité utilisées!

Les conseils pour sa transaction en viager

Finalement, nous conseillons que :

  • L’acheteur doit être au moins plus jeune que le vendeur de 25 ans ;
  • L’âge du vendeur doit idéalement se situer entre 75 et 85 ans. En dehors de ces âges, le risque devient important. Nous vous recommandons dans ce cas de recourir à une vente à terme.

 

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